NSA potwierdza: remont balkonów i usunięcie przecieków w garażu to obowiązek każdej wspólnoty mieszkaniowej

Władze wspólnot mieszkaniowych, które od lat przekierowywały koszty napraw balkonów i podziemnych garaży wyłącznie na właścicieli poszczególnych lokali, muszą zrewidować swoje praktyki, ponieważ Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 28 października 2025 r. jednoznacznie orzekł, że konstrukcyjne elementy tych części budynku stanowią nieruchomość wspólną, dlatego ich naprawa finansowana jest z funduszu remontowego całej wspólnoty. Wyrok, który zyskał już miano przełomowego, odnosi się do wieloletniego sporu w Krakowie, jednak jego skutki obejmą wszystkie wspólnoty w Polsce, gdyż NSA podkreślił, iż szeroko rozumiana integralna część bryły budynku nie może być przerzucana na pojedynczych właścicieli.

Geneza sporu i treść wyroku NSA

Sprawa zaczęła się, gdy krakowska wspólnota, ponieważ odnotowała przecieki w garażu i płytkie spękania płyt balkonowych, uchwaliła, że właściciele lokali położonych nad uszkodzonymi miejscami parkingowymi sfinansują remont we własnym zakresie. Jeden z właścicieli zaskarżył uchwałę, twierdząc, że remont balkonów i naprawa garażu dotyczą elementów konstrukcyjnych budynku, a więc koszt powinien ponieść budżet wspólnoty. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację wspólnocie, natomiast NSA – kierując się wykładnią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – uchylił to rozstrzygnięcie.  Sąd podkreślił, że płyty balkonowe, balustrady zakotwione w stropie i warstwy hydroizolacyjne tarasu nad garażem pełnią identyczną rolę statyczną jak stropodach, dlatego należą do tak zwanej bryły konstrukcyjnej. Z tego względu ich trwałość, bezpieczeństwo i szczelność stanowią wspólny interes wszystkich właścicieli lokali, niezależnie od położenia mieszkań. Ponieważ przecieki w garażu wynikły z wadliwej izolacji płyt, wspólnota nie mogła zwolnić się z obowiązku i przerzucić kosztu wyłącznie na właścicieli naziemnych części budynku. Dodatkowo NSA wskazał, że uchwały wspólnoty nie mogą naruszać bezwzględnie obowiązujących przepisów, a kluczowa definicja nieruchomości wspólnej obejmuje te części budynku, które służą wszystkim właścicielom do zachowania funkcji użytkowej. Wyrok jest prawomocny, dlatego stanowi ważną wskazówkę interpretacyjną dla sądów powszechnych.

Podstawy prawne odpowiedzialności wspólnoty

Ustawa o własności lokali w art. 13 nakłada na każdego właściciela obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie, jednak jednocześnie art. 14 przerzuca na wspólnotę ciężar utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym fundamentów, ścian nośnych i stropów. Dlatego remont balkonów traktowanych jako wysunięte płyty stropowe mieści się w sferze odpowiedzialności wspólnoty, nawet jeśli barierki i posadzki właściciel kładł we własnym zakresie. Sąd przypomniał również, że art. 6 ustawy – Prawo budowlane – wymaga, aby budynek zapewniał bezpieczeństwo użytkowania, a gminny nadzór budowlany w razie zagrożenia może wydać nakaz usunięcia nieprawidłowości pod rygorem kary. Gdy wspólnota uchyla się zatem od remontu płyty balkonowej, właściciel może zawiadomić organ nadzoru, który nakaże wspólnocie wykonanie prac. Ponieważ garaż podziemny pełni funkcję miejsca postojowego dostępnego dla wszystkich mieszkańców, dach nad nim – stanowiący jednocześnie taras rekreacyjny – również znajduje się w granicach nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy o własności lokali, środki na remont pochodzą z funduszu remontowego, dlatego uchwała nakładająca koszt tylko na część właścicieli narusza równorzędny udział w kosztach utrzymania.

Które elementy balkonu są nieruchomością wspólną

Granica między częścią wspólną a wyłączną własnością bywa problematyczna, dlatego NSA w uzasadnieniu szczegółowo wyliczył, że do nieruchomości wspólnej należą:

• płyta balkonowa wraz z warstwami nośnymi i zbrojeniem,
• zakotwiona w stropie balustrada nośna oraz słupy,
• wspólna izolacja przeciwwilgociowa,
• warstwa wyrównawcza pod okładzinę,
• wszystkie elementy odwodnienia liniowego z pionem spustowym.

Natomiast posadzka z płytek ceramicznych, farba balustrady i lekkie przeszklenia loggii to elementy, które właściciel może wymienić na własny koszt, o ile nie narusza konstrukcji i estetyki budynku.

Znaczenie dla spółdzielni

Wyrok NSA odnosi się do wspólnot, jednak spółdzielnie mieszkaniowe, stosując art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, interpretują obowiązki analogicznie, dlatego remont balkonów w budynkach spółdzielczych również należy do kosztów ogólnych.

Wyjątki i ograniczenia

Jeśli wspólnota ma w regulaminie podział kosztów zatwierdzony przez wszystkich właścicieli i nie narusza ustawy, może różnicować wkład w fundusz remontowy poprzez wyższe zaliczki na lokale wyposażone w balkony, jednak nie może obciążyć pojedynczego właściciela bez podstawy prawnej.

Koszty i źródła finansowania remontów

Szacunkowy koszt wykonania nowej izolacji tarasu nad garażem w budynku z lat 2000 – 2010 waha się od 250 zł do 450 zł za m², podczas gdy kompleksowy remont balkonów (skucie posadzki, reprofilacja płyty, nowe balustrady ze stali nierdzewnej) to 600 – 900 zł za m². Ponieważ ceny rosną, wspólnoty powinny aktualizować stawki funduszu remontowego, żeby uniknąć jednorazowych dopłat.

Czy wiesz, że ... Według Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa przeciętny balkon betonowy wytrzymuje bez gruntownego remontu ok. 20 lat; po tym czasie spękania i korozja zbrojenia zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców.

Źródłami finansowania mogą być: planowane od lat środki z funduszu remontowego, kredyt bankowy z dopłatą BGK, dotacja miejska lub partycypacja ubezpieczyciela, jeżeli uszkodzenia wynikły z klęski żywiołowej. Wspólnota wybiera formę finansowania uchwałą zwykłej większości w głosach liczonych udziałami.

Procedura podejmowania uchwał remontowych

Aby decyzja o remontach balkonów i tarasu nad garażem była ważna, zarząd powinien zwołać zebranie lub przeprowadzić głosowanie obiegowe, przedstawiając kosztorys, harmonogram i propozycję pokrycia wydatków. Uchwała zapada zwykłą większością udziałów, jednak, ponieważ prace konstrukcyjne zaliczają się do czynności przekraczających zwykły zarząd, dobrą praktyką jest uzyskanie co najmniej 51 proc. właścicieli obliczanych zarówno udziałami, jak i liczbą lokali. Jeżeli część właścicieli sprzeciwia się, mogą zaskarżyć uchwałę w ciągu sześciu tygodni do sądu rejonowego – jednak po wyroku NSA sądy częściej oddalają powództwa, uznając remont za konieczność zapewnienia bezpieczeństwa. Zarząd musi też złożyć zgłoszenie robót budowlanych do starosty, chyba że prace obejmują zmianę konstrukcji balustrad, wtedy wymagane jest pozwolenie na budowę. Ponieważ procedura administracyjna trwa, projekty remontów warto planować z rocznym wyprzedzeniem.

Konsekwencje wyroku dla właścicieli

Wyrok NSA oznacza, że właściciel mieszkania z balkonem nie pokryje już kosztu naprawy płyty i izolacji sam, jednak będzie partycypował w ogólnym wzroście zaliczek. Z drugiej strony, lokatorzy bez balkonów zapłacą więcej, niż dotąd, ale zyskają trwałość konstrukcji wpływającej na wartość całego budynku. Ponieważ przecieki w garażu prowadzą do korozji zbrojenia, brak naprawy deprecjonuje nieruchomość i podnosi składki ubezpieczeniowe, dlatego solidarny udział w kosztach bywa ekonomicznie korzystniejszy. Wyrok wpływa także na odpowiedzialność cywilną – jeżeli wspólnota zwleka z remontem balkonów, a element spadnie i wyrządzi szkodę, każdy właściciel odpowie proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Warto więc egzekwować obowiązki zarządu.

Najemcy a remont balkonów

Najemcy, którzy wynajmują lokal w czasie generalnych prac balkonowych, często pytają, czy mogą domagać się obniżki czynszu. Zgodnie z art. 664 § 2 kodeksu cywilnego, jeżeli prace remontowe uniemożliwiają normalne korzystanie z lokalu, najemca ma prawo do proporcjonalnego obniżenia czynszu, dlatego wynajmujący powinien ustalić z lokatorami wysokość rabatu.

Wpływ na kaucję

Wydatek na wymianę płytek czy barierki, pokrywany przez właściciela mieszkania, może powodować spór o potrącenie z kaucji, dlatego strony powinny sporządzić protokół stanu balkonu przed i po remoncie.

Odpowiedzialność za balkony w najmie krótkoterminowym

W przypadku najmu turystycznego właściciel musi poinformować gości o trwających pracach, ponieważ milczenie może naruszyć dobre obyczaje i rodzić roszczenia o zwrot części opłaty za nocleg.

Najczęściej wyszukiwane w wyszukiwarce

Data publikacji 2025-10-31